Hazine Hisseli Arsa: Hazine Hissesi Nasıl Satın Alınır?

Mülk Uzmanları Akademi

Tapu kaydını açıyorsunuz, "Hissedarlar" bölümünü okuyorsunuz ve bir anda karşınıza çıkıyor: Maliye Hazinesi.

Bazı yatırımcıların yüzünde o an aynı ifade beliriyor: "Eyvah, bu arsa başımıza bela olacak!"

Aslında o kadar korkulacak bir durum yok. Ama diğer uçtaki hataya da düşmemek gerekiyor: "Hazine hissesi varmış, hemen alalım, sonra da binayı dikeriz."

Hayır, işler biraz daha farklı. Hazine hisseli arsa, doğru analiz edilirse fırsat olabilir. Yanlış analiz edilirse güzel görünen bir arsa ciddi bir uğraşa dönüşebilir.

Bu yazıda konuyu sade anlatıyoruz. Ne tapu memuru gibi konuşacağız ne de 40 sayfalık kanun metni bırakacağız önünüze.

Kısa özet: Hazine hissesi, 4706 sayılı Kanun'un 4/c maddesi kapsamında şartları sağlıyorsa diğer hissedarlara doğrudan satılabilir. Ancak Hazine hissesini almak arsayı müstakil yapmaz. Ecrimisil borcu, hissedarların talepleri ve imar durumu ayrıca kontrol edilmelidir.

Hazine Hissesi Nedir?

Elimizde 340 m² büyüklüğünde hisseli bir arsa olduğunu düşünelim. Tapuda şöyle bir dağılım var:

• Maliye Hazinesi: 144 m²

• A Hissedarı: 85 m²

• B Hissedarı: 23,50 m²

• C Hissedarı: 12 m²

• Diğer hissedarlar: Kalan paylar

En çok yapılan hata şu: "Hazine'nin 144 m²'si arsanın bir köşesinde duruyor."

Hayır. Hazine'nin "şu köşe benim" diyebileceği fiziksel bir yeri yok. Hazine, taşınmazın tamamına belirli bir pay oranıyla ortaktır. Tapuda 144 m² Hazine hissesi görmek, parselde çitle çevrili bir Hazine arsası olduğu anlamına gelmez.

Kısacası: Hazine'nin sahip olduğu şey metrekare değil, tapudaki paydır.

Hazine Hissesi Satılıyor mu? 4706 Sayılı Kanun 4/c Maddesi

Burada 4706 sayılı Kanun'un 4/c maddesi devreye giriyor. Belirli şartları sağlayan Hazine hisseleri, diğer hissedarlara doğrudan satış yoluyla devredilebiliyor.

İki önemli rakam var: %40 ve 400 m². İmar planı sınırları içindeki taşınmazlarda Hazine hissesinin:

• Toplam taşınmazın %40'ını aşmaması, veya

• 400 m²'yi aşmaması

halinde doğrudan satış yönünden değerlendirme yapılabiliyor. Buradaki küçük ama önemli kelime "veya". Yani şartlardan birinin sağlanması yeterli olabilir.

Örnek: 340 m²'lik hisseli arsa

• Hazine hissesi: 144 m²

• Toplam parsel: 340 m²

• Hazine oranı: %42,35

%40 sınırını geçmişiz. Ama Hazine'nin payı yalnızca 144 m², yani 400 m² sınırının oldukça altında. Bu parsel, 4706/4-c kapsamında doğrudan satış açısından değerlendirilebilecek bir örnek.

Ama frene biraz basalım: Bu, "Yarın Hazine tapuya gelir" demek değil. Taşınmazın takyidatları, kullanım şekli ve diğer yasal şartlar da ayrıca incelenir. Bu yüzden deneyimli bir danışman "kesin satılır" demez. Şöyle der: "Doğrudan satış açısından uygunluğu bulunuyor; dosyanın Milli Emlak tarafından ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor."

Hazine Hissesini Kim Satın Alabilir?

Diyelim ki Hazine'nin 144 m² hissesini A Hissedarı almak istiyor. Zaten 85 m² hissesi var:

85 + 144 = 229 m² (%67,35 pay)

Burada önemli bir ayrıntı var: A Hissedarı arsanın %67,35'ine sahip olur, tamamına değil. Hazine çıkar ama diğer hissedarlar tapuda durmaya devam eder. Hazine'yi gönderdik ama düğün bitmedi; arsa hâlâ hisseli.

"Herkes vazgeçsin, tek kişi alsın" mümkün mü?

Sahada sık duyulan bir yaklaşım: "Diğer hissedarlardan muvafakatname alırız, Hazine hissesinin tamamını bir kişiye sattırırız."

Konu bu kadar basit değil. Bir hissedar Hazine hissesinin tamamını almak istediğinde, diğer hissedarlara da kendi paylarına düşen Hazine hissesini satın alma imkânı bildirilir. Diğer hissedarlar süresi içinde talepte bulunmazsa, onların payına düşen kısım talep eden hissedara satılabilir. Dolayısıyla "Hazine hissesini kesin şu kişi alacak" diye baştan düşünmek doğru olmaz.

Birden fazla hissedar almak isterse?

A Hissedarı'nın yanında D Hissedarı da "Ben de Hazine hissesinden almak istiyorum" derse, Hazine hissesi satın almak isteyen hissedarların mevcut paylarına göre oransal olarak paylaştırılır. "Herkese eşit dağıtalım" gibi bir sistem yoktur.

Bu yüzden sorulması gereken soru sadece "Kaç hissedar var?" değil, "Kaç kişi Hazine hissesini satın almak istiyor?" olmalıdır.

Önce Şahıs Hisselerini Toplamak Mantıklı mı?

Burası tam bir strateji meselesi. Diyelim ki iki hissedar, Hazine satışına başvurmadan önce küçük hissedarlardan pay satın aldı.

Avantajları:

• Hissedar sayısı azalır.

• Görüşmeler ve karar alma kolaylaşır.

• Pay oranı büyür.

Ama şahıs hisselerini toplamak, Hazine hissesinin kesin olarak size satılacağı anlamına gelmez. Bu iş satranç gibidir; hamleleri doğru planlamak gerekir.

Hazine Hissesini Alınca Arsa Müstakil Olur mu?

Hayır. Hazine hissesini satın almak Hazine'yi hissedarlıktan çıkarır ama taşınmazı müstakil yapmaz. Diğer şahıs hissedarlar tapuda kalmaya devam eder.

Hazine hissesi satın almak ≠ müstakil tapu almak.

Çoğunluk Hissesi Olan Tek Başına İnşaat Yapabilir mi?

Keşke işler bu kadar kolay olsa. %67,35 gibi bir çoğunluk payına sahip olmak, mimari projede veya inşaat ruhsatında tek başınıza karar verebileceğiniz anlamına gelmez.

Ayrıca bölgenin imar durumu, çekme mesafeleri, otopark yönetmelikleri ve sığınak zorunlulukları gibi teknik şartlar da hesaplanmalıdır.

Ecrimisil Borcu Var mı?

Hazine taşınmazlarında geçmişten gelen haksız kullanım bedeli, yani ecrimisil, mutlaka araştırılmalıdır. Ödenmemiş ecrimisil borcu varsa, borç kapatılmadan Milli Emlak devir sürecini tamamlamaz ve tapuyu vermez.

Peşin Ödeme İndirimi ve Taksit Seçenekleri

4706 sayılı Kanun kapsamında Takdir Komisyonu'nun belirlediği satış bedeli peşin ödenirse %20 indirim uygulanır. Taksitli ödemede bedelin en az 1/4'ü peşin, kalanı 2 yılda 8 eşit taksitle ödenebilir.

Hazine Hissesi Satın Almanın Maliyeti: Muafiyetler ve Ek Giderler

Hazine satışlarında KDV ve tapu harcı muafiyeti vardır. Devirden itibaren 5 yıl boyunca emlak vergisi muafiyeti de sağlanır.

Ancak "harç yoksa masraf da yok" diye düşünmeyin. Döner sermaye, teknik harita işlemleri, belediye ruhsat masrafları ve proje giderleri gibi ek maliyetler çıkacaktır.

İmar Kanunu 17. Madde Hazine Hissesini Etkiler mi?

Hissedarlar arasında anlaşma sağlanamazsa belediye, imar adasının yapılaşmasını sağlamak amacıyla 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 17. maddesi uyarınca hissenin zorunlu şuyulandırılmasını veya satışını gündeme getirebilir. Ancak belediye hissesi ile Hazine hissesinin mevzuat uygulamaları farklıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Hazine hissesi olan arsa alınır mı?

Doğru analiz edilirse alınabilir. Hazine hissesinin oranı, 4706/4-c şartlarına uygunluğu, ecrimisil durumu ve diğer hissedarların tutumu önceden incelenmelidir.

Hazine hissesi kaç m²'ye kadar doğrudan satılabilir?

İmar planı içindeki taşınmazlarda Hazine hissesinin toplam taşınmazın %40'ını veya 400 m²'yi aşmaması durumunda doğrudan satış yönünden değerlendirme yapılabilir. Nihai karar Milli Emlak'a aittir.

Hazine hissesi alınca arsa müstakil olur mu?

Hayır. Diğer hissedarlar tapuda kalmaya devam eder.

Hazine hissesi satın alırken hangi masraflar çıkar?

KDV ve tapu harcı muafiyeti vardır. Döner sermaye, teknik harita, proje ve ruhsat giderleri ayrıca hesaplanmalıdır.

Sonuç: Hazine Hisseli Arsada Fırsat mı, Risk mi?

Doğru soruları sormak gerekir:

• Hazine'nin hissesi ne kadar?

• 4706/4-c kapsamında satış mümkün mü?

• Hangi hissedarlar satışa dahil olmak istiyor?

• Ödenmemiş ecrimisil var mı?

• İmar ve inşaat maliyetleri ne tutuyor?

İyi bir gayrimenkul danışmanı sadece "Bu arsa satılık" diyen değil, "Bu arsanın neresi fırsat, neresi risk; gel birlikte bakalım" diyebilen kişidir.

Hazine hisseli bir arsa mı düşünüyorsunuz? Mülk Uzmanları ekibi olarak dosyanızı birlikte değerlendirelim. Bizimle iletişime geçin.

Mülk Uzmanları Akademi

• Saim Diğrak, Gayrimenkul Danışmanı / Takım Lideri

• Ayşe Diğrak, Konut & Müşteri İlişkileri Uzmanı

• Oğuz Kağan Diğrak, Kiralık Mülk & Saha Danışmanı

• Hakan Erdoğan, Yeni Projeler & Satış Uzmanı

Önemli not: Bu yazı bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut yatırımlar öncesinde ilgili Milli Emlak biriminden ve belediyeden güncel teyit alınması önerilir.