Tapu Türleri Rehberi: Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti, Hisseli ve Müstakil Tapu Nedir?
- saimdigrak
- 4 gün önce
- 5 dakikada okunur
Selam değerli okuyucu,
Yurt dışında yaşayan ve Türkiye'den gayrimenkul almak isteyenlerle
Türkiyedeki bazı müşterilerimizin de sıkça sorduğu ve kafa karışıklığına neden olan temel konulardan biri tapu türleri. "Kat irtifakı ne demek?", "Mülküme Kat mülkiyeti tapusu alabilir miyim?", "Hisseli tapuda ev satılır mı?" gibi sorulara cevap vermek ve bu kavramları gerçek örneklerle açıklamak için bu rehberi hazırladım.
Tapu Nedir? Kısaca Hatırlayalım:
Tapu, bir taşınmazın (arsa, konut, işyeri vb.) üzerindeki mülkiyet hakkını gösteren, devlet tarafından (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) düzenlenen resmi ve hukuki bir belgedir. Tapu, o taşınmazın "kimin olduğunun" en önemli kanıtıdır.
İşte Türkiye'de En Sık Karşılaşılan 4 Temel Tapu Türü ve Anlamları:
1. Kat İrtifakı (Kİ) Tapusu: "Geleceğin Tapusu"
Ne Demek?
Bir arsa üzerinde henüz inşaatı başlamamış veya devam eden bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, depo vb.) gelecekte kat mülkiyetine geçmek üzere kaydedildiği tapu türüdür. Bina fiziken tamamlanmamıştır ve genellikle yapı ruhsatına dayanır. Mülkiyet değil, mülkiyet hakkı kurma yetkisi verir.
Örnek:
Mehmet Bey, İstanbul'da yeni yapılan bir projede satışa çıkan bir daireyi aldı. Daire henüz temel aşamasında. Mehmet Bey'e düzenlenen tapu, "Kat İrtifakı"*tapusudur. Mehmet Bey, dairenin inşaatı tamamlanıp kat mülkiyetine geçene kadar, o dairenin "mülkiyetine" değil, "irtifak hakkına" sahiptir. Binanın geneli üzerinde bir "arazi kat irtifakı" tapusu da vardır.
Önemli Noktalar:
Kredi: Kat irtifakı üzerine genellikle ipotek konulabilir. Çok nadir sorun yaşarsınız. Bankalar genellikle kat mülkiyeti istese de kat irtifaklıya da kredi kullandırırlar.
Satış: Satılabilir, ancak alıcılar kat mülkiyeti olmadığı için çekince duyabilirler.
Sonuç: İnşaat tamamlanıp Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alındıktan sonra, müteahhit ve maliklerin başvurusuyla Kat Mülkiyetine dönüştürülmelidir. Asıl hedef her zaman Kat Mülkiyeti tapusudur!
2. Kat Mülkiyeti (KM) Tapusu: "Gerçek Mülkiyet Belgesi"
Ne Demek?
İnşaatı tamamlanmış, İskan (Yapı Kullanma İzni) alınmış bir binadaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, depo vb.) tam ve gerçek mülkiyet hakkını gösteren tapu türüdür. Artık o daire veya dükkan hukuken ve fiziken bağımsız bir taşınmazdır.
Örnek: Ayşe Hanım, Antalya'da yeni teslim edilen bir sitenin 4. katındaki daireyi satın aldı. Daire kullanıma hazır, iskanı mevcut. Ayşe Hanım'a düzenlenen tapu, "Kat Mülkiyeti" tapusudur. Artık Ayşe Hanım, o dairenin resmi ve hukuki sahibidir. Binanın ortak alanları (giriş, merdiven, bahçe) tüm kat maliklerinin hisseli mülkiyetindedir.
Önemli Noktalar:
Kredi: Üzerine rahatlıkla ipotek konulabilir, konut kredisi çekilebilir.
Satış: Satışı ve devri en net ve güvenli olan tapu türüdür.
Sorumluluk: Kat maliki, bağımsız bölümünün içinden ve binanın ortak alanlarının bakımından (aidat ödeyerek) sorumludur.
3. Hisseli Tapu (Paylı Mülkiyet): "Ortaklığın Tapusu"
Ne Demek?
Bir taşınmazın (arsa veya bina) mülkiyetinin, birden fazla kişi arasında belirli pay oranlarıyla (1/2, 1/3, 1/4 gibi) paylaşıldığını gösteren tapu türüdür. Malikler, taşınmazın tamamı üzerinde payları oranında hak sahibidir, belirli bir fiziksel bölüm (oda, daire) üzerinde değil.
Örnek:
Ali, Ahmet ve kardeşleri Mehmet babalarından kalan İzmir'deki 1000 m²'lik bir arsayı miras yoluyla devraldılar. Tapu kaydında her birinin payı "1/3" olarak görünüyor. Bu bir "Hisseli Tapu" dur. Ali, Ahmet ve kardeşleri Mehmet "arsanın şu 333 m²'si benim" diyemez. Hepsi 1000 m²'nin tamamı üzerinde 1/3 paya sahiptir. Satış veya üzerine bina yapmak istediklerinde, genellikle tüm hisse sahiplerinin rızası gerekir.
Önemli Noktalar:
Kullanım & Satış: Bir hisse sahibi, kendi payını diğer ortaklara satabilir veya kendi başına satabilir. [Fakat başkasına satışta çok dikkatli olunması gerekir, diğer maliklerin açacağı Şufa(ön alım) hakkı davasıyla muhatap olunabilir.] Ancak, taşınmazın tamamının satışı veya üzerinde işlem yapılması (ipotek, inşaat vb.) genellikle tüm hisse sahiplerinin oybirliği veya çoğunluk kararına bağlıdır (Medeni Kanun hükümleri uyarınca). Bu süreç sıkıntılı olabilir.
Kredi: Sadece kendi hissesi üzerine ipotek koydurabilir, ancak bankalar bu durumu (geri ödememe riski ve satış zorluğu nedeniyle) genellikle riskli bulur ve kredi vermekte isteksiz davranabilir.
İfraz/Ayırma: Hisseli bir arsa, belirli şartları sağlıyorsa ve diğer paydaşların rızası alınırsa (veya mahkeme yoluyla) ifraz edilip (bölünüp) her paydaşa ait müstakil tapular düzenlenebilir.
4. Müstakil Tapu: "Tek Başına Sahipliğin Tapusu
Ne Demek?
Bir taşınmazın (arsa veya tek başına duran bir bina - genellikle villa, tek katlı ev, bağımsız işyeri) mülkiyetinin tamamının tek bir kişiye veya tüzel kişiliğe ait olduğunu gösteren tapu türüdür. Paylı mülkiyet veya kat mülkiyeti söz konusu değildir.
Örnek:
Fatma Hanım, Ankara'nın bir ilçesinde 500 m² üzerinde tek katlı bir ev satın aldı. Ev, herhangi bir apartman dairesi değil, kendi bahçesi içinde bağımsız bir yapı. Fatma Hanım'a düzenlenen tapu, "Müstakil Tapu"dur. Tapuda kat mülkiyeti veya hisseli ibaresi yoktur. Fatma Hanım, hem arsanın hem de üzerindeki binanın tek ve tam sahibidir.
Önemli Noktalar:
Kredi & Satış: En temiz ve sorunsuz tapu türüdür. Üzerine ipotek konulması, satışı, devri en kolay olan türdür.
Sorumluluk: Malik, taşınmazın tamamından (arsa ve bina) ve komşulara karşı olan yükümlülüklerinden (sınırlar, imar kuralları vb.) tek başına sorumludur.
Kentsel Dönüşüm: Müstakil bir yapı, kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yerine kat mülkiyetli bir bina yapılırsa, malik yeni binada kendisine düşen daire/dükkanlar için kat mülkiyeti tapuları alır.
Sonuç ve Mülk Uzmanı Olarak Tavsiyem:
Bir gayrimenkul yatırımı veya alımı yaparken, tapu türünü çok iyi anlamak kritik öneme sahiptir. Kat İrtifakı tapusu, bir süreç belgesidir; Kat irtifak tapulu daire alınmaz diyemeyiz, piyasa da bir çok mülk kat irtifakında kalmış durumda ve alınıp satılıyor tabi ki Kat mülkiyetli olanlara oranla daha uygun rakamlara) ama asıl hedef her zaman Kat Mülkiyeti tapusuna ulaşmaktır. Hisseli tapular, özellikle satış veya kredi noktasında zorluklar çıkarabilir. Müstakil tapu ise en az riskli olanıdır.
Bir özelliği görürken veya satın almadan önce mutlaka:
1.Tapuyu dikkatlice inceleyin: Hangi tür tapu olduğunu ("Kat İrtifakı", "Kat Mülkiyeti", pay oranı olup olmadığı) kontrol edin.
2.Kat İrtifakında iskan ve KM sürecini sorun:
Müteahhitten yazılı taahhüt alın, sürecin ne zaman tamamlanacağını öğrenin.
3.Hisseli tapularda paydaşları ve anlaşma durumunu araştırın: Diğer paydaşların rızası olmadan işlem yapılıp yapılamayacağını öğrenin.
4.Mutlaka bir avukata veya bu işin uzmanlarına danışın: Tapunuzdaki ibareleri ve olası riskleri hukuki açıdan değerlendirmesini isteyin. Emin olmadığınız her konuda, güvendiğiniz bir Mülk Uzmanına başvurmaktan çekinmeyin. Doğru bilgi, sağlam yatırımın ve sorunsuz bir mülkiyetin temelidir.
Umarım bu rehber, Türkiye'deki tapu türlerini anlamanıza ve gayrimenkul işlemlerinizde daha bilinçli kararlar vermenize yardımcı olur.
Sormak istediğiniz soruları yorumlar bölümünden yada aşağıda vereceğim iletişim numaramdan bana ulaşarak sorabilirsiniz.
Görüşmek üzere, sağlıcakla kalın!
Saim DİĞRAK | Mülk Uzmanı
0552 213 39 41
Instagram-Facebook= @saimdigrak
#Gebze #yatırım #emlak #gayrimenkul #Mülk #mülkuzmanı #emlakuzmanı #Katirtifakı #katmülkiyeti #hisselitapu #müstakiltapu #gayrimenkuluzmanı #gebzesatılıkdaire #Darıcasatılıkdaire #Çayırovasatılıkdaire #Gebzeyatırım #emlak #emlakçı #emlakkonut #emlakdanışmanı #emlakdanışmanlığı #emlakofisi #bölge #bölgegayrimenkul #emlakjet #emlakhaberleri #hurriyetemlak #istanbulemlak #emlakgebze #bursaemlak #milliyetemlak #bodrumemlak #emlakyatırım #emlakavcıları #emlakfotoğraf #mersinemlak #alanyaemlak #Tuzla #mimar #emlaksektoru #gebzeuzmanı #emlaksitesi #gebzenineniyiemlakçısı #çayırova #emlakçıkartviziti #Darıca #kelepir #yatırımfırsatı #Mülkuzmanlarıtakımı
Comentarios