Tapuda Düşük Bedel Göstermenin Cezaları Nelerdir? (2025 Güncel)

Gayrimenkul alım-satımında sık karşılaşılan ancak ciddi riskler içeren bir konu: Tapuda düşük bedel gösterme.

Bu uygulama, taraflara kısa vadeli bir mali avantaj sağlıyor gibi görünse de, uzun vadede hem cezai yaptırımlar hem de yüksek vergi riskleri doğurabilir.

🌐 Kısa Kısa Bilmeniz Gerekenler

Konu	Bilgi
Vergi Ziyaı Cezası	Eksik beyan edilen tutarın %25 ila %100'ü arasında ceza uygulanabilir.
Gecikme Faizi	Her ay için faiz işler, bu da borcu katlayabilir.
Tapu Harcı Oranı (2025)	%2 (Alıcı) + %2 (Satıcı)
Tespit Yöntemi	Banka dekontları, bölgesel rayiç değer karşılaştırmaları

Neden Tapuda Düşük Bedel Gösteriliyor?

Çoğunlukla tapuda ödenecek harçlardan tasarruf etmek amacıyla yapılır. Örneğin, 5 milyon TL'ye satılan bir konut için tapuda 3 milyon TL gösterilerek harç miktarı azaltılmak istenir. Ancak bu işlem yasadışıdır ve devletin vergi kaybına uğramasına yol açar.

Bu İşlemin Hukuki ve Mali Sonuçları Nelerdir?

📌 Vergi Ziyaı Cezası

• Devletin alması gereken harç tahsil edilmemişse, bu bir vergi ziyaıdır.

• Beyanla gerçek satış bedeli arasında fark tespit edilirse, eksik harç kadar vergi ziyaı + ceza uygulanır.

📌 Gecikme Faizi

• Gecikmeli olarak ödenen harçlar için aylık faiz işler.

• Ceza ile birlikte bu tutar ciddi rakamlara ulaşabilir.

📌 Usulsüzlük Cezası

• Vergi Usul Kanunu'na göre hem alıcı hem satıcıya ayrıca idari para cezası kesilebilir.

• 
  

Gerçek Bir Dava Örneği

Olay: İstanbul’da bir daire, 6.200.000 TL’ye satıldı. Tapuda ise 3.000.000 TL beyan edildi.

Tespit: Banka dekontlarından gerçek satış bedeli ortaya çıktı. Alıcı ve satıcı hakkında vergi ziyaı cezası kesildi. Toplamda her iki tarafa 250.000 TL'nin üzerinde ek vergi ve faiz çıkarıldı.

Mahkeme Kararı: Dava Danıştay’a taşındı ancak beyan edilen değer ile banka üzerinden geçen paranın farklı olması nedeniyle ceza onandı.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tapuda düşük bedel gösterirsem ileride satarken sorun olur mu?Evet. Düşük bedel gösterdiğiniz için gelecekte satış yaparken “elde ettiğiniz kâr” yüksek görünür. Bu da daha fazla gelir vergisi anlamına gelir.

Alıcıyım, tapuda düşük bedel önerildi. Kabul edersem ne olur?Siz de cezaya ortak olursunuz. Ayrıca gelecekte tapunun değerinin düşük olması, konut kredisi, vergi hesabı ve miras gibi işlemlerde sorun yaratır.

Geçmişte düşük beyan ettiysem düzeltebilir miyim?Evet. Pişmanlık hükümleri kapsamında vergi dairesine başvurularak düzeltme yapılabilir, cezadan kurtulma şansı vardır.

2025 Yılı Güncel Tapu Harcı Oranları

Taraf	Oran (%)	Açıklama
Alıcı	%2	Satış bedeli üzerinden
Satıcı	%2	Satış bedeli üzerinden
Toplam	%4	Genellikle alıcı ve satıcı yarı yarıya öder

🔎 Örnek: 5.000.000 TL değerinde bir konut için toplam harç 200.000 TL’dir.

💼 Uzman Tavsiyesi: Profesyonel Danışmanlık Alın

Tapu işlemleri göründüğü kadar basit değildir. Eksik veya yanlış beyanlar yıllar sonra karşınıza çıkabilir. Gayrimenkul danışmanınız, mali müşaviriniz veya bir avukat ile işlemleri yürütmeniz, sizi hem cezadan hem de değer kayıplarından korur.

Sonuç

Tapuda düşük bedel göstermek kısa vadeli bir kazanç gibi görünse de, uzun vadede ciddi cezai sonuçlar doğurur. 2025 yılında dijital denetimlerin ve banka verilerinin çapraz kontrolüyle bu tür işlemler çok daha kolay tespit edilebilmektedir. Hem yasal yükümlülüklerinizi yerine getirmek hem de gelecekteki sorunları önlemek için mutlaka gerçek satış bedelini beyan edin.