Arsa Sahiplerinin Korkulu Rüyası DOP Kesintisi nedir?

Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi (DOP) nedir?

"Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi," Türkiye’de kentsel dönüşüm, imar planlaması veya yeni imar düzenlemeleri sırasında yapılan bir uygulamadır. İmar kanununa göre, bir alan yeniden düzenlenirken, kamu hizmetlerine yönelik alanlar (örneğin park, yol, okul, sağlık tesisi gibi) için ayrılacak alanların karşılanması amacıyla, özel mülk sahiplerinden belirli bir payın bedelsiz olarak kesilmesi işlemidir.

DOP Kesintisi Nasıl İşler?

• Amaç: DOP’un temel amacı; planlı şehirleşmeyi desteklemek, kamusal hizmetlerin gereksinim duyduğu alanları temin etmek ve arsa/arazi sahiplerine düşen kamusal yükümlülükleri belirlemektir. Bu mekanizma, kişilerin mülkiyet hakları ile kamusal yararın dengede tutulmasını amaçlar. Bu kesintisiyle şehirlerin daha yaşanabilir hale getirilmesi, kamu hizmetlerine yönelik alanların sağlanması amaçlanır. Bu pay, daha düzenli, sosyal ve altyapısal olarak donanımlı bir şehirleşmeyi teşvik eder.

• Oran: 3194 sayılı İmar Kanunu ve Yönetmelik, DOP’un nasıl hesaplanacağını belirler. İlgili mevzuata göre uygulama ve işleyiş şu şekildedir: İmar Hududunda yer alan arsalar ve araziler üzerinde değişiklikler yapma yetkisi belediyelere aittir. Eğer bu alanlar belediye sınırları dışında kalıyorsa bu yetki valiliğe geçmektedir. Düzenlemeler sırasında, kamusal hizmetler için gerekli olan alanlar ve “Düzenleme Ortaklık Payı” adı altında değer artışları karşılığı belirli bir payın alınabileceği belirtilir. Ancak bu pay, arazinin orijinal yüzölçümünün %45’ini geçemez.

• Kapsam: Kesinti, kamuya ayrılacak alanların ihtiyacına göre belirlenir ve arsa sahibi, belirli bir yüzdelik kısmını bu kamu alanları için vermiş olur.

DOP kesintisi, arsa sahiplerinin onayı olmadan yapılabilse de, bu kesintinin kanuni sınırlar içinde olması zorunludur. Bu uygulama, arsa sahiplerinin arazilerinin değerinin artması ve altyapı imkânlarının gelişmesi gibi avantajlar sağlar.

Genel Hizmet Alanları Ne Demektir ve Kapsamına Neler Girer?

Düzenleme Ortaklık Payları genellikle kamusal hizmet alanları için ayrılır. Bu alanlar; yol, park, otopark, eğitim ve sağlık tesisleri, pazar yeri, ibadet yerleri gibi alanları kapsar ve bu alanlarda sadece belirtilen hizmetler için kullanılabilir.

Bu hükümler doğrultusunda herhangi bir parsel üzerinden sadece bir kez Düzenleme Ortaklık Payı alınabilir. Ancak, bazı durumlarda, bu payın ikinci kez alınmasına izin verilir. Eğer belediye ya da valilik gerekli planlamaları beş (5) yıl içerisinde yapmazsa kamulaştırma işlemleri için sorumlu olurlar. Bu maddeye ek olarak; düzenlemeler sonucunda maliklere verilecek parsellerin mümkünse kendi taşınmazlarının bulunduğu yerden verilmesi esastır. Bu maddede belirtilen alanlarda bulunan yapılar veya ağaçlar, gerekli bedel ödendikten sonra yıkılabilir veya sökülebilir. DOP olarak belirlenen alanlar, kamuya devredilir. Bu devir işlemi, Tapu Müdürlükleri tarafından resmi olarak kaydedilir.

DOP Uygulamalarında ne tür sorunlar karşılaşılır ve nasıl çözülür?

Bu uygulamayı yürüten idareden kaynaklı sorunlar ya da uygulama hatalarından kaynaklı sorunlar olabilir. En önemli hukuka aykırılıklardan birisi, düzenleme sahası içerisindeki parsellerden farklı oranda DOP kesintisi yapılması, başka bir deyişle DOP oranının her parsele eşit oranda uygulanmamasıdır.

Buna bağlı olarak DOP uygulamalarında zaman zaman arsa sahipleri ile belediyeler arasında da ihtilaflar yaşanabilir. Bu ihtilafların çözümü için idari ve yargısal mekanizmalar bulunmaktadır.

Kaynak: MGC Legal Hukuk & Danışmanlık